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Vermietung unterhalb des Marktpreises

Gemäß § 21 Abs. 2 EStG werden Mietverhältnisse über Wohnraum nur dann in vollem Umfang steuerlich anerkannt, wenn mindestens 50 % der Marktmiete als Mietzins vereinbart werden. Dies gilt auch, wenn die Vermietung an Fremde erfolgt. Als Marktmiete ist die ortsübliche Vergleichsmiete anzusehen, die regelmäßig anhand von Mietspiegeln ermittelt werden kann.

Der BFH hat nunmehr entschieden, dass grundsätzlich eine Miete in Höhe von mindestens 75 % der Marktmiete zu fordern ist. Sofern die Miete zwischen 50 % und 75 % der Marktmiete liegt, muss der Steuerpflichtige (Vermieter) anhand einer langfristigen Prognoserechnung belegen, dass trotzdem mit einem Einnahmenüberschuss ("Totalgewinn") zu rechnen ist.

Gemäß dem BMF-Schreiben vom 29.07.2003 sind die Grundsätze dieses BFH-Urteils ab dem Veranlagungszeitraum 2004 anzuwenden.

Empfehlung:

Insbesondere bei Vermietungen an Angehörige sollte ab sofort ein Mietzins von mehr als 75 % der üblichen Vergleichsmiete vereinbart (und auch tatsächlich und nachweislich bezahlt) werden.
Soll die Miete geringer sein, so sollte bereits zu Beginn des Mietverhältnisses eine langfristige Prognoserechnung erstellt werden, um die Erwartung eines Totalgewinns zu belegen. Dies erscheint etwa dann möglich, wenn die Anschaffungskosten der Wohnung nur teilweise fremdfinanziert werden und daher die Finanzierungskosten geringer ausfallen.
Bei bestehenden Mietverträgen sollten die Mietzinsen angehoben werden.

Aus dem BFH-Urteil folgt jedoch auch, dass bei einem Mietzins über 75 % des Marktpreises grundsätzlich das Mietverhältnis steuerlich anzuerkennen ist !


Steuerrecht